Tasse e Imposte sugli Immobili in Spagna

L’acquisto di beni immobili ubicati in Spagna da parte di un contribuente residente in Italia pone alcune problematiche di natura fiscale conseguenti al differente regime impositivo che grava tali beni nei due Paesi. *imposte casa spagna*

La tassazione in Italia degli immobili ubicati all’estero

IRPEF: Imposta sul reddito delle persone fisiche *tasse casa spagna*

Per quel che concerne le obbligazioni previste dal legislatore italiano la norma di riferimento è il Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR n. 917/86), il cui articolo 3 dispone che l’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) venga applicata al reddito complessivo costituito, per i residenti dai redditi ovunque essi siano percepiti; per i soggetti non residenti dai soli redditi prodotti in Italia. *IVIE Spagna*

Pertanto, alla stregua di tale disposizione, e per quanto è di nostro interesse, il soggetto residente in Italia è gravato dall’obbligo di dichiarare i redditi di cui è titolare su di un bene immobile spagnolo.

Con riferimento alla quantificazione del relativo reddito, l’ordinamento italiano, all’art. 70 comma 2 del già sopra citato DPR 917/86, opera una distinzione dell’obbligazione gravante sul soggetto passivo di imposta a seconda che l’immobile sia produttivo di reddito (fattispecie che si realizza quando il bene è locato e/o soggetto a tassazione nel Paese in cui è situato) oppure non sia produttivo di reddito (non locato o non tassato).

Qualora i canoni di locazione siano tassati nello stato estero, come ad esempio avviene in Spagna, il reddito imponibile in Italia sarà pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata in tale stato per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano, senza alcuna deduzione forfettaria delle spese. In questo caso spetta al contribuente il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero ai sensi dell’articolo 165 del DPR n. 917/86, fermo restando l’obbligo di compilazione del quadro RW e di liquidazione dell’ IVIE.

Se il bene immobile è a disposizione del proprietario ed è tassato nel paese estero (come nel caso della Spagna), concorre alla formazione del reddito complessivo per un importo pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta. Se nello Stato estero l’immobile è tassato mediante applicazione di tariffe d’estimo o in base a criteri similari, deve essere indicato l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero, ridotto delle spese ivi riconosciute.

IVIE: Imposta sul valore degli immobili situati all’estero *IMU Spagna*

In realtà, l’articolo 19, commi da 13 a 17, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, dispone, la non imponibilità IRPEF per beni immobili all’estero destinati ad abitazione principale dai soggetti residenti nel territorio dello Stato e degli immobili non locati per i quali è dovuta invece l’Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero (IVIE).

Il presupposto d’imposta è la proprietà e la titolarità de diritti reali (di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie) su immobili situati all’estero e destinati a qualunque uso e soggetti passivi sono le persone fisiche residenti in Italia che all’estero sono titolari di tale proprietà o diritti reali.

Per quanto concerne le aliquote, la legge di stabilità 2016 ha previsto l’esenzione dell’ IVIE nel’ipotesi in cui l’immobile sia adibito ad abitazione principale ed alle relative pertinenze purché tali unità immobiliari non risultino classificate in Italia nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso).

Nel caso di immobili di lusso (categorie sopra indicate) si applicherà l’aliquota del 0,4% e si assocerà una detrazione, fino a concorrenza del suo ammontare, di euro 200 rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione.

Negli altri casi, l’aliquota ordinaria è pari, allo 0,76% del valore degli immobili, ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato. Il versamento non è dovuto se l’importo complessivo non supera i 200 euro.

Il valore dell’immobile è costituito, nella generalità dei casi, dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà.

Nell’ipotesi di Paesi appartenenti all’Unione Europea o comunque aderenti allo Spazio Economico Europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni è infine previsto che il valore di riferimento per stabilire la base imponibile sia quello catastale, così come determinato sulla base dei criteri del Paese di riferimento.

All’art. 16 dell’articolo 19, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 il legislatore italiano ha previsto un credito di imposta specifico – alternativo ed incompatibile con quello disciplinato dall’art. 165 TUIR – applicabile alla sola IVIE affermando che “Dall’imposta di cui al comma 13 si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d’imposta pari all’ammontare dell’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile. Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla predetta imposta si deduce un credito d’imposta pari alle eventuali imposte di natura patrimoniale e reddituale gravanti sullo stesso immobile, non già detratte ai sensi dell’articolo 165 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917”.

Secondo quanto qui previsto, il credito a cui il soggetto può accedere ammonta alle eventuali imposte di natura patrimoniale e reddituale gravanti sullo stesso immobile e come vedremo, questo si traduce – nello specifico caso spagnolo – al valore dell’ IBI e dell’ IRNR.

È ber ricordare che nel caso in cui il bene immobile estero sia locato e tassato all’estero, il contribuente potrà dedurre dall’ IVIE come credito d’imposta, solo la quota di imposte reddituali riferibili all’immobile in questione come credito che non sia stata già detratte ai sensi dell’articolo 165 del TUIR.

Il principio è ben spiegato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 28/E del 02 luglio 2012 al punto 1.3.2 secondo cui: “dall’imposta dovuta in Italia, si detraggono prioritariamente le imposte patrimoniali effettivamente pagate nel Paese in cui sono situati gli immobili nell’anno di riferimento. Inoltre, qualora sussista un’eccedenza di imposta reddituale gravante su immobili ivi situati non utilizzata ai sensi dell’articolo 165 del Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), dall’imposta dovuta in Italia per quegli immobili si detrae, fino a concorrenza del suo ammontare, anche un ulteriore credito d’imposta derivante da tale eccedenza.

La tassazione degli immobili in Spagna per i soggetti non residenti

IRNR: Imposta sul reddito dei non residenti *IVIE immobili spagna, IVIE casa spagna*

In riferimento gli oneri fiscali gravanti in Spagna il sistema tributario del paese iberico prevede l’imposta sulla rendita dei non residenti (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) disciplinata dal Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Tale normativa – in maniera simile a quanto disposto dal legislatore italiano – opera una distinzione a seconda che il bene immobile venga destinato dal possessore ad un uso personale ovvero venga locato.

Nel primo caso, il contribuente non residente in Spagna sarà gravato – qualora si tratti di un soggetto residente nell’ UE o nello Spazio economico europeo – da un’aliquota del 19% la cui base imponibile è il 2% del valore catastale del bene stesso; nel caso invece in cui il contribuente non sia residente dentro i confini territoriali sopra definiti l’aliquota sarà del 24%.

Qualora invece il bene immobile venga dato in locazione, il reddito ottenuto – ovvero i canoni di locazione – dovrà essere dichiarato in maniera integrale senza la possibilità di dedurre nessun costo, tranne che per i soggetti residenti nell’ Unione europea e nello Spazio economico europeo che, a partire dal 1 gennaio 2015, hanno facoltà di dedurre i costi previsti per l’IRPEF.

Anche in tale caso l’aliquota applicabile sarà del 19% per i soggetti residenti nell’ Unione Europea e nello Spazio Economico Europeo e del 24% negli altri casi.

In entrambi i casi il versamento dell’ IRNR deve essere effettuato tramite Modello 210.

IBI: Imposta sui beni immobili *Imposte immobili madrid, Tasse casa Madrid*

Altro aspetto della disciplina fiscale spagnola comune con quella italiana – in particolare con l’ IMU – è la previsione di un’imposta locale di natura patrimoniale gravante sui beni immobili che prende il nome di Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ibi).

L’imposta è disciplinata dal TRLRHL (Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo per mezzo di cui si approva il Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) agli articoli dal 60 al 77 ed ha le seguenti caratteristiche:

Il presupposto dell’imposta è la concessione amministrativa di un bene immobile; il diritto di superficie; il diritto di usufrutto ed il diritto di proprietà.

Soggetti passivi sono le persone, fisiche e giuridiche, residenti e non residenti, le eredità giacenti, le comunità di beni e le altre entità giuridiche equiparabili.

L’aliquota varia, al secondo il municipio di riferimento, tra un minimo del 0,40% ed un massimo del 1,10%.

La base imponibile è il valore catastale del bene immobile.

Un esempio. Bene immobile ubicato in Spagna di proprietà di un contribuente residente in Italia.

Per maggiore chiarezza espositiva prendiamo in considerazione il caso di un soggetto residente in Italia ma in possesso di un bene immobile urbano (non destinato ad abitazione principale) nel comune di Madrid acquistato nel 2015 al prezzo di 250.000,00 € ed un valore catastale di 63.250,51 €.

Per quanto riguarda le imposte dovute in Spagna e con riferimento alle imposte patrimoniali va considerato che l’amministrazione della città di Madrid impone ai beni immobili urbani un’aliquota IBI del 0,510% e che l’imposta viene calcolata sul valore catastale del bene. Nel caso di specie pertanto l’IBI ammonta ad € 322,58.

Il proprietario inoltre tiene il bene a sua disposizione pertanto, sulla base di quanto visto in precedenza relativamente alle imposte sui redditi per i non residenti in Spagna, egli verrà gravato con un’imposta IRNR (IRPEF per non residenti) la cui base imponibile sarà il 2% del valore catastale del bene e la cui aliquota sarà del 19%. Ne risulta quindi un’imposta sul reddito da bene immobile pari a 240,35 €.

Il totale di imposte pagate all ’estero sarà quindi di 562,93 € (IBI 322,58 € + IRNR 240,35 €).

Per quanto riguarda invece l’imposta IVIE che il titolare del bene immobile all’estero deve allo Stato italiano, questa verrà calcolata ancora una volta utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile ed applicando un’aliquota del 0,76%. Da ciò risulta un importo dovuto di 480,70 €. Tale importo è superiore alla franchigia prevista di 200,00 € e pertanto andrebbe pagato. Non dimentichiamo inoltre che qualora l’immobile sia adibito ad abitazione principale l’IVIE non è dovuta, a meno che non si tratti di bene di lusso (in quel caso l’aliquota è ridotta al 0,4 %).

Va ricordato però che dalla somma di 480,70 € da versare a titolo di imposta IVIE, ai sensi dell’art.16 citato va detratto l’importo dell’ IBI e del IRNR già versate in Spagna che nel caso in oggetto è pari ad euro 562,93 €, pertanto nulla è dovuto in Italia.

L’esempio ora esposto riguarda il caso in cui l’immobile sia destinato all ’uso personale del proprietario, diversa è invece la prospettiva qualora lo stesso bene venga concesso in locazione e produca quindi reddito rilevante ai fini di imposta tanto in Italia quanto in Spagna.

Come ulteriore esempio prendiamo l’ipotesi in cui tale bene immobile urbano nel comune di Madrid acquistato nel 2015 al prezzo di 250.000,00 €, con un valore catastale di 63.250,51 € abbia una rendita conseguente alla locazione del bene pari ad € 12.000,00 annui.

Con riferimento alle imposte reddituali il proprietario verrà gravato in Spagna dell’imposta IRNR, la cui aliquota sarà del 19% per i soggetti residenti nell’ Unione Europea e nello Spazio Economico Europeo (e del 24% negli altri casi) e sarà dunque dovuta un’imposta di € 2.280,00.

Sarà inoltre dovuta l’ IBI che, nel nostro esempio, continua ad essere pari ad € 322,58.

In Italia a titolo di IRPEF l’imposta andrebbe liquidata con un’aliquota del 23% (per redditi sino ad € 15.000,00). Ne risulta un’imposta lorda pari ad € 2.760,00 (23% su 12.000,00 €).

Per quanto attiene all’ imposta reddituale, ai sensi dell’art. 165 del TUIR da tale importo andrà detratto, come credito d’imposta quanto già versato a titolo di imposta sul reddito in Spagna e pertanto saranno dovuti al fisco Italiano 480,00 euro di IRPF (€ 2.760,00 – 2.280,00)

Sarà inoltre dovuta l’ IVIE, calcolata ancora una volta utilizzando come base imponibile il valore catastale dell’immobile ed applicando un’aliquota del 0,76%. Da ciò risulta un importo dovuto di 480,70 €. A tale importo potrà essere detratto quanto versato a titolo di IBI, che nel caso in oggetto è pari ad € 322,58, residuando in ogni caso la somma di € 125,12 da versare all’erario italiano.

Per concludere, nell’ipotesi in cui l’imposta di natura reddituale versata all’estero sia più elevata di quanto dovuto Italia a titolo di IRPEF, in tal caso il contribuente italiano potrà detrarre dall’ IVIE, oltre che l’imposta patrimoniale estera, anche la parte residuarle dell’imposta reddituale estera che non è stata impiegata come credito di imposta ai sensi dell’art. 165 TUIR.  *tassazione immobili spagna*